《联合早报》中文版3月20日报道：利率持续攀高打击新加坡房地产投资信托的涨势，今年以来整体平均总回报率仅为0.6％。

分析师预测，多数房地产投资信托将面对更高的贷款成本，每单位派息可能会受到压缩。

根据新加坡交易所提供给《联合早报》的数据，截至3月17日（星期五），今年以来表现最好的新加坡房地产投资信托（S-REIT）是吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC Reit），总回报率达18.2％。

克伦威尔欧洲房地产投资信托（Cromwell European REIT）和亚腾美国酒店信托（ARA US Hospitality Trust）紧随其后，总回报率分别为13.9％和11.9％。

表现最差的是大信商用信托（Dasin Retail Trust）和运通网城房地产信托（EC World REIT），总回报率分别为负34.4％和负28.8％。

今年年初，S-REIT不断攀升，逐步吸引资金回流。美联储较早之前表明会继续加息，这意味着举债较高的房地产投资信托再融资将面临更大压力，S-REIT的涨势一度受阻。

在近日发生美国硅谷银行倒闭事件后，市场认为，美联储为了稳定金融市场和抑制通货膨胀，将放慢加息速度。债券收益率急速下滑，投资者再次把目光转向S-REIT，但分析师认为，S-REIT未来走势还有待观察。

星展集团研究的最新报告指出，过去一年，S-REIT的债务成本上升61个基点至3％，预计在2023财年至2024财年将上升70个基点。2023财年和2024财年到期的贷款分别占14％和17％，对冲比率高达75％。

报告说，预计三个月新元隔夜利率（SORA）将会在近期内维持在4％的水平，明年将逐步回落，美联储可能在明年下半年降息。

“2023财年到期的贷款，再融资的利率可能多达250个基点以上。目前S-REIT的平均负债率比去年第一季度高出130个基点。一些房地产投资信托为了收购房地产而取得新贷款，房地产价值下滑是导致负债率上升的重要原因。”

报告指出，因受利率影响，办公楼投资信托的举债比其他领域高。物流房地产、零售房地产和酒店投资信托的资本结构较强，预计会取得更高收入增长，可抵消一部分额外的再融资成本。

星展集团研究预测，S-REIT每单位派息将受高再融资利率和外汇亏损拖累，2022财年至2024财年的复合年均增长率（CAGR）为3％。

前景看好的S-REIT是凯德腾飞房产信托（CapitaLand Ascendas REIT）、星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust）和丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）。

马来亚银行证券分析师古哈（Krishna Guha）看好工业和酒店业的发展。

他建议买入丰树工业信托、城市发展酒店服务信托（CDLHT）、远东酒店信托（FEHT）和ESR乐高房产信托（ESR-LOGOS REIT）。

对于整体S-REIT的表现，他给予“中立”评级，原因是贷款条件收紧导致息差加大，高通胀情况尚未缓解。

古哈在接受《联合早报》访问时说，尽管国债利率下滑，房地产投资信托仍有望吸引投资者回流，但需要在美联储本周公布利率政策后，才能较准确地预测市场走势。他维持联邦基金利率最高可达5％至5.25％的预测。”